Ha sido una larga espera. Antes y durante la pandemia, el mercado residencial y residencial plus en México atravesó por un lapso complejo marcado por una pérdida en el desplazamiento de propiedades y precios que perdieron el dinamismo del ciclo reciente.
Ahora, a unas semanas de concluir el tercer trimestre del año que termina, la dinámica parece indicar que los precios se recuperan.
En el reporte Evolución del Comportamiento de Precios de Vivienda en México, al tercer trimestre, la firma de consultoría Intelimétrica asegura que mercados como las alcaldías de Cuajimalpa y Álvaro Obregón iniciaron la recuperación. Particularmente, los últimos mencionados registraron un aumento de más de 25% en la mediana de precios de venta de vivienda, respecto al segundo trimestre del año, tendencia que les convierte en las entidades con mayor dinamismo en los segmentos residenciales. Sin embargo, un factor relevante determina que este impulso se observa en los precios de venta y renta de San Luis Potosí, Mérida y Telchac Puerto en Yucatán, que presentaron los ratios de capitalización o retorno sobre capital invertido en el inmueble mayores a 10%.
Y no sólo eso, en especial Telchac Puerto, en Yucatán, registró, con 92%, la mayor tasa de crecimiento en el precio de venta mediano del último año. El resultado es producto del análisis que la firma hace en los segmentos de propiedades que van de 3 a 7 millones de pesos y los de entre 7 y 20 millones, ambos determinados en un modelo basado en tecnología que une resultados de transacciones hipotecarias de los bancos, aliados estratégicos, inmobiliarias y portales inmobiliarios. La inclusión de big data considera información de ofertas (asking prices) que se obtiene de la mediana de precios de propiedades en residencial y residencial plus.
En el estudio se consideraron también entidades como Baja California Norte, Jalisco, Estado de México, Nuevo León, Puebla, Querétaro, Quintana Roo y Yucatán.
El diagnóstico también destaca lo ocurrido en Valle de Bravo, en el Estado de México, donde la migración promovida por la pandemia generó un aumento de 20% en el precio promedio de renta en el último trimestre reportado.
Otro factor comparativo son los valores promedio de venta, que por un inmueble de 100m2 equivale a 4.5 millones de pesos en CDMX, mientras que en Yucatán alcanza 1.5 millones de pesos.
No obstante, la recuperación en precios también ha impactado corredores como San Pedro Garza García, en Nuevo León, donde el precio de renta en el último año creció 32%.
Este resultado llega en momentos en que el mercado de vivienda navega en un escenario macroeconómico inestable, con tasas de interés crecientes e inflación aún no estabilizada.
En este sentido, durante años ha sido relevante el detalle que firmas de la talla de Tinsa y Softec han incluido con base en la experiencia histórica, misma que ahora se complementa con la inclusión de tecnología, como un detonador que da dinamismo al análisis.
Hasta ahora, la recuperación se había enfocado en el mercado de vivienda social y media a los que el déficit en las ciudades alentó su recuperación en venta y renta.
Aún así, regresar a los niveles pre pandemia es un dilema en el que pocos se han atrevido a vaticinar. Por ello, toma relevancia el resultado alcanzado en el diagnóstico que compartimos, dado que el dinamismo se ha observado en otro tipo de propiedades, en especial en las playas del país. Pero de ese segmento abundaremos en una próxima entrega.
