Un especialista explica el ABC del avalúo, qué es, para qué sirve, cómo se establece y porqué debes tener cuidado con los anuncios que ves en la calle para hacer cálculos a bajo precio.

El avalúo de un inmueble se puede requerir por diversas razones, quizá el propietario tiene curiosidad de conocer el valor de su propiedad o los hermanos quieren saber cuánto vale la casa de los padres para cuando sea vendida a futuro.

Desafortunadamente, algunas personas suelen echar mano de ofertas como las que se observan en la vía pública, donde se anuncian avalúos por 2,000 pesos, pero generalmente son seudoasesorías.

En +Dinero de Forbes México entrevistamos a Jesús Ramón Orozco de la Fuente, director general de Tinsa México, empresa de valuación y consultoría inmobiliaria, para conocer los detalles en torno a este tema.

Un avalúo sirve para estimar el valor de un bien, ya sea mueble o inmueble; un bien mueble es cualquier cosa que es movible (un auto, un activo) y un bien inmueble es una casa, un terreno o cualquier otra propiedad.

“El espíritu de un avalúo es estimar el valor justo de mercado de una propiedad, el valor razonable. Para que eso suceda se tiene que dar una máxima en valuación: ninguna de las partes debe estar presionada y ambos necesitan estar debidamente informados del mercado en el que están actuando, o sea que hay una oferta inmobiliaria suficiente en la zona para que uno sepa en cuánto comprar y el otro en cuánto vender y, a través de un proceso de negociación, se llegue a un valor de mutuo acuerdo”, explica el especialista.

Si se cumplen estas máximas, en un periodo de tres a cuatro meses se venderá la casa a un valor justo de mercado. Cuando existe presión de un lado o de otro se habla de valores de venta forzada, de liquidación, de expropiación o de remate.

La valuación es objetiva, en ella un valuador expresa su conocimiento de la zona y para llegar al valor de una propiedad hace un proceso de homologación donde se toma una muestra de mercado de lo que se está ofertando en una zona en venta específica, se compara esa muestra contra otra propiedad y, a través de factores de premio y castigo, se llega a un factor homologador resultante.

“Si hablamos de una vivienda de un millón de pesos y la premias 20%, entonces le subes esa parte; de lo contrario, le bajas esa cifra. Como valuador yo te diría tu propiedad vale un millón 200 mil pesos o vale 800 mil pesos después de esos factores de homologación”, detalla Orozco de la Fuente.

Desde luego, es ideal que el avalúo esté a cargo de alguien que esté capacitado para esta labor. Un valuador profesional es alguien que cuenta con una cédula profesional expedida por la Secretaría de Educación Pública (SEP), a menudo, suelen ser profesionales como ingenieros, arquitectos o incluso contadores, entre otras carreras, que hacen una especialidad o maestría en valuación.

El director de Tinsa México señala que el Infonavit es el único ente hipotecario que tiene listas de las empresas autorizadas, pero no incluyen nombres de notarios per se, sino de empresas especializadas en valuación.

“Cuando tú contratas un avalúo en una empresa seria y con prestigio no solamente pagas la visita del valuador, estás pagando toda la infraestructura necesaria para que distintos profesionales puedan operar, procesar bases de datos de más de 15 años y emitir la opinión más objetiva. En nuestro caso, estamos obligados a responder por cada avalúo que emitimos, si alguien nos solicita un avalúo y viene tres meses o un año después y me cuestiona algún aspecto, estamos obligados a explicarle la razón, algo que no te lo dan los avalúos de dos mil pesos”, asevera el directivo.

Ventajas de los avalúos profesionales

Estos son algunas ventajas de acudir a empresas formales versus optar por el servicio de los anuncios que se encuentran fácilmente en las calles:

• • Las empresas formales tienen oficinas físicas localizables, páginas web oficiales, avisos de privacidad, acuerdos de confidencialidad, emiten facturas.
  • Sabes que la persona que acudirá a tu casa es un profesional respaldado por el nombre y prestigio de la empresa.
  • Sabes que el valuador no va a filtrar tu información en ningún lado, lo cual es muy relevante en la era de internet.
  • Sus avalúos cuentan con seguros de responsabilidad civil en caso de que haya un problema con el avalúo.

Llegados a este punto te preguntarás, ¿entonces cuánto me cuesta un avalúo con estas características a diferencia de los avalúos “baratos”?

“Es un mito pensar que son muy caros, quizá te ahorres cerca de 3,000 pesos, pero ganas muchos de los beneficios antes mencionados. Creo que si es de pensar si vale la pena ‘ahorrarte’ ese dinero. Las empresas de valuación cobramos por aranceles, se cobran tarifas al millar. Normalmente suele cobrarse entre el 2%, 2.5% al millar sobre el valor de la prioridad: si valúas una casa de dos o tres millones de pesos te cobrarán entre 5,000 y 6,000 mil pesos; pero si la casa vale 20 millones, el costo podría ser cercano a los 20,000”, afirma Jesús Ramón Orozco.

Fuente: forbes.com.mx