En los últimos años, el nearshoring ha sido un término ampliamente discutido en el mundo de los negocios. Este enfoque de reubicación de la producción industrial tiene un profundo impacto en diversos aspectos, incluyendo el mercado de la vivienda y el empleo.
En su participación en la Reunión Anual de Peritos Tinsa en México, el Mtro. Juan Flores, Director de Research en Newmark, nos habló y compartió algunos datos sobre cómo esta tendencia está teniendo gran impacto dentro del sector en México y las oportunidades a largo plazo que esto representa.
¿Qué es el nearshoring y cómo comenzó en México?
De acuerdo con el Mtro. Juan Flores, el nearshoring, es un modelo de subcontratación de servicios o producción en el que una empresa contrata a proveedores o socios comerciales en países cercanos geográficamente, generalmente en la misma región o continente. A diferencia del offshoring, que implica la contratación de servicios de producción en países lejanos.
En México, el nearshoring es un concepto que ha experimentado un crecimiento significativo. Comenzó en los años 60 con un programa maquilador, tomando de ejemplo un modelo asiático en el cuál las economías cercanas a Japón, los proveían de productos y servicios, el cual se implementó en el Norte del país, particularmente en Cd. Juárez.
En los ochentas la industria automotriz complementó un papel crucial impulsando el desarrollo en el Bajío y en los noventas la firma del Tratado de Libre Comercio ayudó en el proceso.
En los 2000, con una segunda ola de desarrollo en los temas de la industria automotriz, ya hay una alineación de temas logísticos e industriales y los proveedores que desarrollan naves industriales las construyen de acuerdo con las nuevas necesidades.
En la actualidad, México ofrece beneficios en términos arancelarios, de logística, cercanía y costos de producción, convirtiéndolo en un país atractivo para la inversión extranjera y experimentando un aumento dentro del mercado industrial.
Crecimiento del mercado industrial en México
En el mundo de la industria, la elección del lugar donde establecer operaciones es un factor determinante para el éxito. México, se ha convertido en un destino estratégico en el sector industrial, ya que comparte fronteras con Estados Unidos y Canadá, dos de las economías más grandes del mundo. Esta ubicación geográfica lo convierte en un centro de producción y exportación ideal para empresas que desean acceder a los mercados de América del Norte y más allá. Por todos estos factores, en la actualidad, el mercado industrial en México está experimentando un aumento.
La demanda de naves industriales en el país, ha superado con creces la disponibilidad. De acuerdo con datos de Newmark, tan solo en este año se han absorbido entre 600 y 700 mil m2 de nuevas instalaciones industriales que han llegado al país. La tasa de disponibilidad de naves industriales en el país es de 1.9%.
En este contexto, la región Noroeste se ha convertido en una zona estratégica. Con un inventario de 7.7 millones de m2 en Cd. Juárez y 7.5 millones en Tijuana al 2T2023, éstas se han convertido en dos de las ciudades que más han captado inversión en el tema industrial.
En la región Noreste, Monterrey cuenta con una tasa baja de disponibilidad (0.4%) y una absorción de 638 mil m2.
En el Occidente, Guadalajara, ha tenido un boom en la parte industrial, esta ciudad, que se sigue especializando en el sector tecnológico, cuenta con una dinámica de absorción 638 mil m2 al 3T2023 del espacio consumido y está llegando a los niveles de Monterrey.
La Ciudad de México, con la construcción de naves de última generación, cuenta con una absorción de 510 mil m2 y un costo promedio de $9.41 dlls por m2.
Este crecimiento industrial ha llevado a la generación de empleo en regiones específicas del país. Las empresas, tanto nacionales como extranjeras, han establecido sus operaciones en México, lo que ha aumentado la demanda de trabajadores calificados. Como resultado, muchas personas se han trasladado a las áreas industriales en busca de oportunidades laborales.
El aumento en la población activa y la llegada de nuevas familias a estas regiones industriales ha impulsado la demanda de vivienda. Las ciudades cercanas a zonas industriales como Monterrey, Guadalajara, Querétaro y Guanajuato han experimentado un crecimiento significativo en el mercado inmobiliario.
Para satisfacer esta creciente demanda, se han construido viviendas cercanas en las áreas colindantes a los centros industriales. Estas viviendas están diseñadas para ser accesibles para la fuerza laboral local, ofreciendo una amplia gama de opciones, tanto de vivienda vertical como de vivienda horizontal.
Si bien el crecimiento industrial ha generado oportunidades económicas, también ha planteado desafíos. La expansión industrial debe ir de la mano con un desarrollo urbano planificado para garantizar la calidad de vida de los residentes y la sostenibilidad ambiental.
“Con esta demanda de vivienda por la absorción industrial, hay una gran oportunidad para el tema de valoración, y los jugadores del mercado debemos estar atentos ante todos estos cambios para poder especializarnos y dar mejores opiniones de valor.” comentó Juan Flores.
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