¿Enfrenta el mundo una crisis de vivienda accesible?

La creciente urbanización a nivel mundial ha producido un aumento de demanda de vivienda adecuada y accesible. Un estudio global realizado por el Lincoln Institute for Land Policy revela que de 200 ciudades encuestadas en los 5 continentes, 90% cuenta con vivienda que resulta inaccesible para la mayoría de sus habitantes.

La accesibilidad de la vivienda no se mide exclusivamente por la capacidad de comprar o rentar una casa, considera asimismo la posibilidad de enfrentar los gastos que surgen por vivir en ella. Es así que la definición de accesibilidad se refiere no solo a los gastos de mantenimiento u operación, sino a transporte, infraestructura y servicios. Este enfoque considera que, si una vivienda es suficientemente barata para ser comprada o rentada, pero está localizada lejos de servicios como escuelas y hospitales, no puede considerarse accesible.

Los factores que contribuyen a la falta de accesibilidad de la vivienda varían de ciudad en ciudad, sin embargo, en términos generales, incluyen los siguientes: el costo de la vivienda aumenta más que el de los ingresos, la oferta de casas es menor que la demanda y hay una creciente escasez de suelo, así como cambios demográficos, entre ellos, el crecimiento poblacional, el envejecimiento de la población y la modificación que ha sufrido la composición familiar.

En respuesta a esta realidad, el Foro Económico Mundial publicó recientemente un reporte titulado “Cómo hacer que la vivienda accesible sea una realidad en las ciudades” que estudia 4 retos principales y explora propuestas innovadoras:

• Adquisición de suelo y propiedad. La inversión en el desarrollo de vivienda depende de contar con terrenos apropiados y derechos de propiedad y tenencia de la tierra que aseguren la inversión. Nuevas estrategias como la agrupación e intercambio de tierras urbanas y de cultivo pueden funcionar.
• Uso de suelo. Los gobiernos utilizan en general dos herramientas, la zonificación y la regulación, para determinar dónde y cómo puede construirse vivienda. Estrategias como la zonificación por algoritmos o el desarrollo de usos mixtos y la zonificación inclusiva, aseguran que el desarrollo de vivienda vaya acompañado de servicios.
• Financiamiento. Las formas de financiamiento de vivienda accesible no pueden regirse por las normas tradicionales del mercado, por lo que deberá considerarse incentivos o excepciones fiscales, bonos gubernamentales, entre otros.
• Diseño y construcción. Los costos de construcción equiparan en muchos casos los costos de la tierra, por lo que nuevas estrategias deben ser consideradas para disminuirlos, desde minimizar requisitos burocráticos que reduzcan el costo de los proyectos, hasta el uso de nuevas tecnologías de construcción como la impresión 3D o materiales alternativos.

La vivienda accesible en México

De acuerdo al Estudio de Tinsa “12 Ciudades de México, mercado inmobiliario”, las ciudades analizadas cuentan con diversas mezclas de vivienda por segmentos, como puede verse en la siguiente gráfica:



En cuanto a los valores de venta promedio, en Guadalajara, Mérida, Puebla y Monterrey se ofrece vivienda económica con valor de venta menor a $347 mil pesos.



A pesar de que existe oferta en los segmentos Económico, Popular y Tradicional, estudios internacionales muestran que la urbanización en países en desarrollo estimula la aparición de vivienda informal, en muchos casos de autoconstrucción, que son muestra clara de la falta de accesibilidad real para un sector de sus ciudadanos. Un reto que los gobiernos de México y otros países deberán enfrentar con políticas que respondan en forma holística a esta problemática.

Tinsa, conocimiento que genera valor