La oferta de vivienda nueva en la Ciudad de México ha cambiado en los últimos años. Hoy se desarrollan diferentes prototipos de unidades para satisfacer las necesidades de los compradores y mantener un ritmo de venta adecuado para el proyecto. La CDMX es un mercado diverso, en el que se pueden encontrar submercados o corredores donde los cambios de la vivienda son más notorios.
En Tinsa México by Accumin observamos que en la CDMX los departamentos tienen una superficie habitable de 79m², lo cual es 14m² más pequeña que hace 10 años, y con una media de 1.9 recámaras, ubicándola como la tercera ciudad con superficie más pequeña en departamentos.
Superficie promedio por ciudad
| Mercado | m² habitables | Recámaras | Baños completo | Cajón estacionamiento |
|---|---|---|---|---|
| Riviera Maya | 70.4 | 1.5 | 1.6 | 1.1 |
| Guadalajara | 76.3 | 1.9 | 1.7 | 1.3 |
| CDMX | 79.2 | 1.9 | 1.8 | 1.3 |
| Monterrey | 88.3 | 1.9 | 2.0 | 1.6 |
| Mérida | 90.3 | 1.9 | 1.7 | 1.4 |
| Cancún | 93.7 | 2.1 | 2.1 | 1.7 |
| Querétaro | 94.7 | 2.2 | 2.0 | 1.7 |
| ZM del Valle de México | 102.5 | 2.3 | 2.3 | 2.0 |
Fuente: Analytics INCOIN
La superficie habitable va cambiando en función de varios factores como son el ticket price, poder adquisitivo del comprador, la estructura del hogar, ubicación y la finalidad de la inversión. Factores que son más notorios en ciertos segmentos de la vivienda.
Particularmente en la CDMX, son los segmentos Residencial Plus y Luxury los que han reducido su metraje habitable en un 46% y 34%, respectivamente, entre el 2015 y 2024.
Las alcaldías como Cuauhtémoc, Venustiano Carranza e Iztacalco, presentan las superficies más pequeñas las cuales van entre 55 y 56m² en promedio.
A mayor detalle por colonia podríamos encontrar incluso promedios de 40m²; sin embargo, tomando en cuenta el top 10 de las colonias con mayor oferta, podemos observar que son la colonia Juárez y el centro de la CDMX donde se ubican las superficies promedio de 50m².
Top 10: Superficie promedio por colonia
| Municipio | Colonia | m² habitables | Recámaras | Baños completos | Cajón estacionamiento | MarketShare (stock disponible) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Cuauhtémoc | JUÁREZ | 52.0 | 1.3 | 1.3 | 0.7 | 5% |
| Cuauhtémoc | ROMA NORTE | 54.5 | 1.3 | 1.5 | 0.8 | 3% |
| Cuajimalpa | SANTA FE CUAJIMALPA | 81.8 | 1.6 | 1.8 | 1.8 | 4% |
| Miguel Hidalgo | ANÁHUAC | 76.6 | 1.8 | 1.9 | 1.5 | 3% |
| Azcapotzalco | ARENAL | 65.1 | 1.8 | 1.5 | 1.0 | 2% |
| Álvaro Obregón | ALPES | 76.8 | 1.9 | 1.9 | 1.6 | 2% |
| Cuauhtémoc | CENTRO | 50.2 | 1.4 | 1.1 | 0.5 | 2% |
| Miguel Hidalgo | VERÓNICA ANZURES | 59.1 | 1.4 | 1.7 | 1.2 | 2% |
| Azcapotzalco | DEL GAS | 69.2 | 2.3 | 1.9 | 1.3 | 2% |
| Cuauhtémoc | HIPÓDROMO CONDESA | 66.4 | 1.4 | 1.1 | 0.9 | 2% |
Fuente: Analytics INCOIN
Los loft, una nueva tipología con gran atractivo
La Base de Datos INCOIN de Tinsa México by Accumin cuenta con un registro de 4,825 tipologías distribuidas en más de 1,000 proyectos activos en la Ciudad de México. Los Loft se han posicionado como un concepto atractivo para el mercado principalmente en zona céntricas, estos se caracterizan por ser espacios abiertos, uno o dos niveles, amplias ventanas y acabados minimalistas y contemporáneos.
El concepto Loft ha ganado participación, principalmente en propiedades entre 26 y 45m2 en alcaldías como Cuauhtémoc y Miguel Hidalgo.
El stock disponible dentro del concepto Loft representa el 5% del total de la Ciudad de México.
Al cierre del 2024, el precio promedio de los departamentos en la CDMX es de $71,118/m2, donde podemos observar que los Loft tienen un precio 1.13 veces mayor que el mercado.
Superficie según tipología y número de recámaras en promedio
| Tipología | Superficie hab. m2 | Índice de penetración del precio unitario | Recámara |
|---|---|---|---|
| Penthouse | 130.3 | 1.12 | 2.4 |
| Gardenhouse | 124.0 | 1.20 | 2.3 |
| Departamento | 75.1 | 0.99 | 2.0 |
| Loft | 35.5 | 1.13 | 1.0 |
En las alcaldías Cuauhtémoc es donde se encuentra el mayor stock disponible a la venta en tipologías Loft y predominan con un rango de 26 – 30 m2 habitables, le siguen la alcaldía Miguel Hidalgo donde los Loft se concentran en el rango de 41 – 45m². habitables.
Distribución del stock disponible en tipologías Loft
| Alcaldía | 16 – 20 M2 | 21 – 25 M2 | 26 – 30 M2 | 31 – 35 M2 | 36 – 40 M2 | 41 – 45 M2 | 46 – 50 M2 | 61 – 65 M2 | 66 – 70 M2 | 86 – 90 M2 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Cuauhtémoc | 6% | 76% | 4% | 3% | 12% | |||||
| Miguel Hidalgo | 1% | 90% | 4% | 4% | 1% | |||||
| Cuajimalpa | 4% | 92% | 2% | 2% | ||||||
| Álvaro Obregón | 20% | 80% | ||||||||
| Benito Juárez | 100% | |||||||||
| Gustavo A. Madero | 50% | 50% |
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