Cuando hablamos de inmuebles, es común encontrar distintas formas de referirse al valor de un inmueble que pueden generar confusión. Dos de los más relevantes son el valor de mercado y el valor catastral, y aunque ambos se refieren al mismo bien, cumplen funciones muy distintas.
Valor de mercado
- Definición: Es el precio estimado al que un inmueble podría venderse en condiciones normales de oferta y demanda.
- Cómo se calcula: Se determina considerando factores como ubicación, estado de conservación, características físicas, servicios cercanos, tendencias del mercado inmobiliario y comparables de ventas recientes.
- Uso principal: Sirve como referencia para operaciones de compraventa.
- Actualización: Se ajusta constantemente según la dinámica del mercado.
Valor catastral
- Definición: Es el valor asignado por la administración pública (catastro municipal o estatal) con fines fiscales.
- Cómo se calcula: Se basa en criterios técnicos y normativos establecidos por la autoridad, considerando la superficie, el uso del suelo, la construcción y la ubicación, pero sin reflejar necesariamente el precio real de mercado.
- Uso principal: Se utiliza para calcular impuestos, como el predial, o para trámites administrativos.
- Actualización: Se revisa periódicamente, pero suele estar por debajo del valor de mercado.
Tipos de avalúos
Un avalúo es un reporte sobre un inmueble cuyo objetivo es estimar el valor de un inmueble en un contexto y tiempo determinado, analizando su entorno y el estado físico del mismo. Existen diferentes tipos de avalúos para conocer los distintos valores de los que hemos hablado:
Avalúo comercial. Estima el valor de un inmueble con fines comerciales para saber en cuánto puedes vender o comprar una propiedad.
Avalúo hipotecario. Es un avalúo realizado por peritos calificados vinculados a una Unidad de Valuación, destinado a determinar el valor del inmueble que servirá como garantía para la solicitud de un crédito hipotecario. Estos avalúos deben cumplir con la normativa establecida por la SHF (Sociedad Hipotecaria Federal, SNC.), entidad regulatoria de los avalúos para otorgamientos de crédito en el país.
En la práctica, el avalúo hipotecario puede ser más conservador que el avalúo comercial, ya que busca minimizar los riesgos para la institución financiera.
Avalúo fiscal o catastral. Son avalúos que sirven como sustento para el pago de impuestos, por ejemplo:
- Avalúos para el pago de impuestos por adquisición de inmuebles (ISAI)
- Avalúos para el pago de impuesto o regularización de predial
- Avalúos para regularización de herencias
- Avalúos para el pago de derechos sobre inmuebles
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