¿Cómo se hace un avalúo hipotecario?

Un avalúo es un informe destinado a determinar el valor de un inmueble de cara a la solicitud de un crédito hipotecario. Estos avalúos deben cumplir con la normativa establecida por la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), entidad regulatoria de los avalúos para otorgamientos de crédito en México.

Desde 2004 los avalúos deben realizarse por una Unidad de Valuación autorizada, ésta es una figura creada en 2004, que ha ayudado a profesionalizar el sector.

¿Cuál es la relevancia de que los avalúos estén realizados por empresas con estructuras de control y apego a las mejores prácticas en valuación inmobiliaria? Los avalúos estiman los valores que respaldan las hipotecas que las entidades financieras otorgan en México; es así como la figura de las Unidades de Valuación ha ayudado a que la banca en el país cuente con niveles sanos de cartera vencida, lo que permite que el mercado siga creciendo, y a que los usuarios de los créditos hipotecarios adquieran créditos sustentados en el valor real del inmueble.

El proceso de una valuación hipotecaria puede resumirse en cinco pasos:

Fase 1. Comprobaciones obligatorias. Toda avalúo debe contar con algunas comprobaciones obligatorias como:

• Identificar el inmueble. Es importe comprobar que los datos del inmueble coincidan con lo que está inscrito en el Registro Público de la Propiedad y el predial.
• Estado de ocupación:el Valuador Profesional debe comprobar y hacer constar si la vivienda está vacía, ocupada por el vendedor, rentada o si estuviera ocupada ilegalmente.
• Adecuación a normativa urbanística:Adaptación del inmueble a la normativa urbanística de la ciudad, en el caso de la CDMX si se encuentra dentro de la norma del Programa Delegacional de Desarrollo Urbano y de los Programas Parciales de Desarrollo Urbano. En el caso de que el inmueble se haya construido en contra de la ordenación urbanística su valor se verá afectado.

 Fase 2: Recogida de datos en la inspección ocular del inmueble

Cuando el Valuador Profesional acude a la vivienda, debe realizar una inspección rigurosa completa del entorno en el que se ubica, algunos detalles que debe revisar son la cercanía a medios de transporte, supermercados u hospitales y otros servicios, así como si existen zonas de riesgo que puedan tener un efecto negativo en la propiedad. También analiza la construcción del inmueble, su calidad, estado de conservación, qué reformas se han hecho, distribución interior y acabados, pues estos elementos también influirán en el precio de la vivienda. La revisión del inmueble debe considerar también la inspección del predio y el Valuador Profesional deber realizar las mediciones necesarias para comprobar su superficie.

Fase 3: Búsqueda de comparables

Una vez que se han realizado las comprobaciones obligatorias y se han obtenido los datos necesarios del inmueble, el Valuador Profesional buscará ejemplos de viviendas comparables en la zona, esto es, inmuebles con características lo más similares posibles a la casa o departamento que se está valuando. Tinsa ha realizado más de cuatro millones de valuaciones y consultorías de todo tipo de inmuebles, por lo que cuenta con información única en el mercado.

Fase 4: Vaciado de datos y generación del avalúo hipotecario

En esta etapa el Valuador Profesional vacía la información recabada en el programa informático encargado de generar el informe de valuación hipotecaria y emite el valor del inmueble.

Fase 5: Proceso de control y validación

Cada informe realizado por el equipo de especialistas de campo y gabinete es validado por el área de Control técnico de Tinsa por un Controlador, mediante los procedimientos y utilización de las siguientes herramientas:

• Sistema informático SAXTIN Control, mediante el cruce de información histórica de inmuebles valuados por medio de GEOREFERENCIAS.
• Sistemas de información de consultoría. Bases de datos generadas por el área de Tinsa Consultoría con información estratégica inmobiliaria.
• Información específica que se pida al equipo de campo para validar valores o factores que no puedan sustentarse mediante los sistemas de información de Tinsa.

El informe terminado se reporta a SHF a través de medios electrónicos.

Las mejores prácticas de valuación en materia hipotecaria a nivel mundial apuntan a la aplicación de controles que eliminen conflictos de interés entre las partes involucradas para la estimación de un valor que sustente el otorgamiento de un crédito hipotecario.

En México, TINSA fue precursora del modelo de valuación independiente. Nuestra metodología sigue los más altos estándares internacionales de calidad, asimismo cuenta con controles técnicos y tecnología de punta que nos permite ofrecer reportes confiables. Contamos con un potente equipo de profesionales y especialistas, capaz de ofrecer un servicio integral de valuación, adaptado a las necesidades de nuestros clientes.

Tinsa, conocimiento que genera valor