10 conceptos que debes conocer antes de comprar un inmueble con un crédito hipotecario

De acuerdo al Índice de Mercados Locales de Tinsa, el IMIE, en el primer cuatrimestre del año se otorgaron alrededor de 95 mil créditos hipotecarios.

Si estás interesado en comprar un inmueble con un crédito hipotecario, hay algunos conceptos clave que debes conocer y entender:

1. Crédito hipotecario. Es un préstamo a largo plazo que otorga una institución bancaria o un organismo de vivienda para la compra de un inmueble. Este crédito está respaldado con la propiedad misma, por ello es preciso contar con un avalúo.
2. Amortización de capital. Las mensualidades de un crédito hipotecario están conformadas generalmente por la amortización parcial del capital, es decir, un pago mensual que se realiza al capital del crédito, más seguros e intereses.
3. Tasa fija. Tasa de interés que no varía a lo largo del plazo del crédito, siempre se paga la misma mensualidad, por lo tanto, desde la contratación del crédito sabemos cuánto se paga y en qué plazo, sin importar si suben o bajan las tasas del mercado. La desventaja de este tipo de tasa es que si hubiera en el futuro tasas de interés más atractivas tendrías que optar por la novación hipotecaria.
4. Tasa variable. Tasa de interés que varía a lo largo de la vida del crédito y depende de un índice, generalmente la TIIE (tasa de interés interbancario). Las mensualidades, por lo tanto, bajan si disminuyen las tasas de interés, pero también podrían subir si estas se incrementan.
5. Comisiones. De acuerdo a la Condusef, son cobros, distintos a las tasas de interés, que efectúa la institución que otorga el crédito hipotecario, y que tienen como finalidad cubrir los costos directos y los gastos administrativos, relacionados con el mismo. Estos cobros generalmente se originan por dos principales causas: la contratación y/o la operación del producto financiero.
6. Capital inicial. Todo crédito hipotecario requiere de un capital inicial para cubrir el enganche del inmueble, gastos administrativos, apertura del crédito, valuación y gastos de escrituración. Por lo general los bancos solicitan entre el 10 y el 20 por ciento del total del crédito como mínimo. 
7. Historial crediticio. Es el récord que tienes como pagador de créditos anteriores y vigentes, ya sea con tarjetas de crédito, autos comprados por financiamiento, telefonía y tiendas departamentales, entre otros. Este historial determinará si eres candidato a un crédito hipotecario. Puedes conocer tu historial de crédito en el  Buró de Crédito.
8. Avalúo. Es un reporte sobre un inmueble cuyo objetivo es estimar su valor en un contexto y tiempo determinado, considerando su entorno y estado físico. La institución bancaria te solicitará realizar un avalúo al inmueble que quieres comprar con una Unidad de Valuación autorizada durante el proceso de solicitud del crédito hipotecario.
9. Escrituración. Es un documento que sirve para demostrar la propiedad de un inmueble ante terceros, se realiza ante notario público y debe inscribirse en el Registro Público de la Propiedad de tu localidad. La escrituración se lleva a cabo el mismo día que llevas a cabo la firma del contrato del crédito hipotecario.
10. Impuestos y otros derechos. Algunos de los gastos en los que incurre el comprador de un inmueble son: el impuesto sobre adquisición de inmuebles (que es local y en algunos lugares se denomina impuesto al traslado de dominio); derechos de registro público; derechos por la obtención de certificados o constancias de diversas dependencias (tales como el certificado de libertad de gravámenes, constancias de no adeudo de contribuciones, constancias de uso de suelo, planos catastrales, etc.); erogaciones (pago a gestores, traslados, avalúos, viáticos, etc.); y finalmente los honorarios del notario y el correspondiente IVA. Tanto los impuestos como los honorarios del notario deberán ser pagados directamente al notario, ya que es el responsable de calcular y retener los impuestos locales y federales por la compra de inmuebles.

Tinsa es una Unidad de Valuación con registro ante la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF). Nuestros avalúos se ajustan a las normas internacionales y nacionales de valuación y son realizadas y revisadas por profesionales especializados. ¡Conócenos!

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